Notre Cabinet dispose d’une solide expérience en droit des affaires et dans la gestion des baux commerciaux. Notre expertise est construite autour du chef d’entreprise pour lui apporter les meilleures solutions.
Nous rédigeons votre contrat de bail commercial, organisons la signature et veillons à ce que chaque clause soit parfaitement rédigée pour éviter toute ambiguïté. Votre relation contractuelle est parfaitement définie et sécurisée.
Notre tarification est transparente. Nous établissons un devis détaillé qui vous permet d’anticiper tous les coûts.
Comment bien négocier votre bail commercial ?
Vous êtes entrepreneur et vous avez trouvé le local parfait pour accueillir votre commerce ? Vous avez un contrat à rédiger, un bail à négocier ou un congé à délivrer ? Ou bien vous êtes propriétaire d’un local commercial que vous souhaitez donner à bail ?
Vous conclurez alors probablement un contrat appelé « bail commercial » avec le propriétaire des lieux, fixant la durée, les modalités et les conditions de la location.
Notre Cabinet d’avocat en droit des affaires à Nice est votre partenaire juridique dédié en droit des affaires. Que vous soyez propriétaire ou locataire, nous vous accompagnons dans la rédaction, la gestion et la mise en œuvre de votre contrat de bail commercial, que ce soit pour une demande de renouvellement, un délai à respecter, ou une indemnité à négocier.
Les services de notre cabinet d’avocat en droit des affaires à Nice en matière de bail commercial
Quels sont les éléments essentiels à connaître sur le bail commercial ?
Thème | Description |
|---|---|
Bail commercial | Contrat de location entre propriétaire (bailleur) et locataire (preneur) pour l'exploitation d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. |
Statut des baux commerciaux | Régime légal s'appliquant si certaines conditions sont remplies, notamment la présence d'un contrat de bail, un local commercial, et un fonds de commerce exploité. Donne des droits spécifiques, comme le renouvellement du bail ou une indemnité de non-renouvellement. |
Clauses essentielles du bail | Incluent le droit au renouvellement, durée minimale, révision du loyer, montant des charges et taxes, modalités de résiliation, etc. |
Pas de porte (droit d’entrée) | Somme facultative payée par le preneur ; considérée comme supplément de loyer ou indemnité. Taxation varie selon sa nature. |
Franchise de loyer | Clause précisant une période de loyer gratuit ; doit être bien rédigée pour éviter tout malentendu. Parfois conditionnée à des travaux réalisés par le preneur |
Taxe foncière et charges | La taxe foncière peut être imputée au locataire si précisé dans le bail. Certaines charges et réparations ne peuvent pas être supportées par le locataire (gros travaux, mise en conformité) |
Résiliation anticipée | Options : Résiliation triennale, résiliation pour conditions particulières (retraite, etc.), ou résiliation judiciaire en cas de non-respect par le bailleur. |
Achat du droit au bail vs fonds de commerce |
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Le statut des baux commerciaux : notions et définition
Le bail commercial est un contrat de location par lequel le propriétaire d’un bien immobilier, le bailleur, met à la disposition d’une personne physique ou morale, le preneur, un local dans lequel ce dernier exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Le « statut des baux commerciaux » est un ensemble de règles spécifiques qui s’applique automatiquement lorsque les conditions suivantes sont remplies :
- Le bail est conforme aux exigences du Code de commerce.
- Il existe un contrat de bail,
- Le local loué est à usage commercial, artisanal ou industriel,
- Un fonds de commerce est exploité dans le local (par exemple un fonds de commerce de bar ou restaurant),
- Le preneur est immatriculé au RCS ou au RNE (par exemple, une société commerciale immatriculée au RCS).
Ces règles sont très contraignantes pour les parties et imposent notamment des obligations précises concernant les conditions de renouvellement et les indemnités éventuelles. Par exemple, le preneur a droit au renouvellement de son bail lorsque celui-ci arrive à expiration. Si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail, le preneur a droit au versement d’une indemnité de non-renouvellement.
Quelles sont les clauses à mettre dans un bail commercial ?
Lorsque le bail commercial est écrit, ce qui est vivement conseillé, il doit obligatoirement contenir certains éléments, notamment des clauses spécifiques sur l'usage des lieux, la durée, et les charges à répartir. Il s’agit des « dispositions impératives » du statut des baux commerciaux.
Il s’agit notamment des mentions suivantes (la liste n’est pas exhaustive) :
- Le droit au renouvellement du bail,
- La durée minimale du bail,
- Le régime de la déspécialisation,
- La révision du loyer,
- Le montant des charges, impôts et taxes,
- Les modalités et la mise en œuvre de la clause résolutoire.
Pour tous les aspects qui ne sont pas régis par des dispositions impératives du statut des baux commerciaux, les parties sont libres. C’est par exemple le cas du montant du loyer initial que les parties déterminent librement.
Qu’est-ce que le pas de porte et est-il obligatoire ?
Le pas de porte, aussi appelé droit d’entrée, est une somme d’argent que le preneur règle au bailleur lors de son entrée dans des locaux qui étaient vacants jusqu’alors.
Le pas de porte est totalement facultatif. Lorsqu’il est stipulé dans le bail, son montant est déterminé librement par les parties. Il correspond généralement à plusieurs termes de loyer.
Le droit d'entrée peut être considéré comme une indemnité ou comme un supplément de loyer. Il est essentiel que le contrat de bail précise cette distinction, car l'imposition du pas de porte varie en fonction de sa nature.
Lorsque le pas de porte est considéré comme un supplément de loyer, il est imposable pour le bailleur et assujetti à la TVA si le loyer lui-même est assujetti à cette taxe. Pour le preneur, le pas de porte est une charge déductible de ses résultats.
En revanche, lorsque le pas de porte est considéré comme une indemnité, il n'entraîne aucune imposition pour le bailleur. Pour le locataire, il constitue un élément incorporel non amortissable qui doit être inscrit à l'actif du bilan.
Comment faire en cas de franchise de loyer ?
Il convient d'insérer dans le bail une clause qui précise le principe et les conditions de la franchise. La rédaction doit être soignée, car une clause imprécise ou mal rédigée peut être à l’origine de nombreux désagréments.
La clause doit stipuler le montant de la franchise et la période sur laquelle elle sera appliquée. Le caractère exceptionnel de la franchise doit être précisé afin d’éviter la qualification de « loyer à palier » et permettre l’application de l’indice sur la totalité du loyer. Enfin, il est conseillé de préciser si la franchise s’applique aux charges, taxes et prestations afin d’éviter toute incertitude.
Dans le cas courant où la franchise est consentie en contrepartie de la réalisation de travaux par le preneur, il est sécurisant de conditionner le bénéfice de la franchise à la réalisation effective des travaux par le preneur et à la production de justificatifs. Cela permet d’éviter que le preneur bénéficie de la franchise sans réaliser les travaux.
Si la clause n’est pas suffisamment claire, les juges devront rechercher l’intention commune des parties. Ce procédé est source d’insécurité juridique.
Qui paie la taxe foncière ?
La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le bailleur et le locataire est l’un des éléments importants à déterminer lors de la conclusion du bail commercial.
Que dit la loi ? Selon le Code de commerce, certaines dépenses ne peuvent pas être imputées au locataire. La taxe foncière ne fait pas partie de cette liste. Il s’agit :
Que dit votre bail ? Votre bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail, et préciser leur répartition entre les parties. Cela permet d'éviter les confusions et les litiges ultérieurs.
Ainsi, la taxe foncière peut effectivement être imputée au locataire à condition que cela soit expressément mentionné dans le bail. Il est donc crucial de vérifier attentivement les termes du contrat pour déterminer qui est redevable du paiement de la taxe foncière.
Le preneur peut-il partir avant le terme du bail ?
Tout d'abord, si le preneur et le bailleur sont tous les deux d'accord pour résilier le bail, il est possible de le faire à tout moment par une résiliation amiable du contrat de bail. Pour garantir la validité de cette résiliation et sécuriser la situation des deux parties, il est essentiel de la formaliser par écrit. De plus, il est recommandé d'intégrer une clause de résiliation anticipée pour plus de flexibilité.
Dans le cas où le bailleur refuse de résilier le bail, le preneur dispose de trois options :
Quelle est la différence entre l’achat du droit au bail et l’achat du fonds de commerce ?
En matière d’achat, deux questions se posent régulièrement : quelle est la différence entre l’achat du droit au bail et du fonds de commerce, et quelle est la différence entre la vente du fonds de commerce et celle des titres de la société ?
Le fonds de commerce est composé de tous les éléments qui sont nécessaires pour exercer l’activité. Cela comprend également les dispositions sur la location et l'état des lieux, ainsi que les numéros d'immatriculation requis. Il s’agit notamment du stock, du matériel, de l’outillage mais aussi de la clientèle, du droit au bail, du nom commercial et du personnel. Le fonds de commerce ne comprend pas l’immeuble dans lequel l’activité est exploitée ni les contrats fournisseurs ou clients ni encore les créances et les dettes qui sont liées à l’activité.
Le droit au bail quant à lui constitue l’un des éléments du fonds de commerce. Il s’agit du droit d’exploiter l’activité mentionnée au bail dans les locaux commerciaux.
Ainsi, l’achat du droit au bail est une option intéressante si vous considérez que ce local est parfait pour votre projet et que vous souhaitez exercer une activité différente de celle qui est exercée actuellement.